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離婚する場合の不動産、ローンや名義、頭金などの財産分与はどうなるのか 【離婚への道】第19回

離婚する場合の不動産、ローンや名義、頭金などの財産分与はどうなるのか 【離婚への道】第19回

2022.01.21

家事裁判を得意としている水谷弁護士によるコラム【離婚への道】。
結婚時に二人で購入した不動産(マンションや戸建てなどの建物のこと)は離婚に伴って、どうすればいいのでしょうか?
「名義が夫名義だけだけど、その場合は私には財産分与されないの?」
「うちは購入するときにペアローンを組んでしまったのですが…」
「親からお金を出してもらったお金を頭金にしていて、これも財産分与の対象ですか?」
さまざまなパターンでご相談に来られますので、それぞれ具体的にお答えいたします。

不動産の名義=夫単独でも…二人の共有財産になる

婚姻後に夫婦で協力して築いた財産は、名義の如何を問わず「共有財産」とみなされます。
これを、離婚に際して分配するのが「財産分与」です。
 
ですので、不動産の名義がどちらか単独のものであるか、妻のものであるか、夫と妻の共有名義であるかを問わず、その不動産の資産形成が夫婦二人でなされた限り「二人の共有財産」であり、離婚に伴って分け合うことになります。
  
当然のことながら離婚後にも二人がそのまま同居することは、ほぼありません。
共有不動産の場合、その不動産を、名義上、二人の共有にしておくことは適切ではありません。そこで、共有不動産は、

①売って分けるか ②寄せて分けるか

のほぼ2択になります。
 
①売って分ける
文字通り、売却して売却益を半分ずつにすること。
分けるべき不動産の価値は、基本的に市場価格からローンを除いた残額になります。
5000万円の価値があるマンションに3000万円のローンがあれば、価値は2000万円で、売却益は2000万円になりますから(実際は仲介手数料や税金などが必要)、これを折半にして1000万円それぞれ受け取ります。
 
②寄せて分ける
共有名義を解消して、一方が一方を引き取り、価格のアンバランスを現金で支払うことです。
前述と同じ例でスト、仮に妻がすべての名義を引き取るのなら、妻が買い取ることになるので、夫に1000万円を支払うことになります。

住宅ローンがある場合、名義変更が重要に。

住宅ローンがある場合で、売却とともにローンが消滅するのが通常ですから、問題にはなりにくいです。
 
一方、「夫名義」の不動産を「妻名義」にするような場合には、夫の住宅ローンの処理が問題となります。
本来は名義に併せて、妻が住宅ローンを引き取る(免責的に債務引受する)ことが必要です。
妻がローンを引き受けられればいいですが、すぐには銀行の審査が通らない…、なんてことも考えられます。
 
不動産の名義を財産分与で夫から妻に移すけれども、引き続きローンの名義は夫のまま、なんていう例も、実務上はよくあること。
それでも、銀行との関係では、銀行の承諾を得ないで不動産の名義を移転してしまうことはルール違反になりますので、注意が必要です。
 
共働きの増加に伴い、ペアローン(夫婦それぞれが半額ずつローンを組み、相互に連帯保証人となる、もしくは、夫婦二人での連帯債務とする)の例も増えていますが、離婚時にはローンを一本化しないといけなくなり、満枠でめいっぱい組んだ住宅ローンを、一人では引き取り切れず、やむ無く売却…という例が後を絶ちません。
ペアローンは、「購入枠を増す」という意味では、夫婦が円満なときにはいいのですが、婚姻解消のときには考えものかもしれません。

頭金で婚前からの資金や、祖父母からの贈与がある場合は要注意

また、住宅の購入にあたり、一定額、婚前からの資金や相続で得た財産が頭金として投入されている場合もありますよね。
その部分は共有ではなく、あくまで「単独」で築いた財産なので、財産分与の対象にはなりません。
 
例えば、5000万円の不動産のうち、1000万円分が妻が相続で得た資金で支払っている場合には、分与対象となるのはあくまで4000万円部分のみになります。
 
ここで、父母からの贈与で受けた資金が頭金になっている場合は、また問題になります。
実務的には、父母が、本来「自分の子ども」にだけ贈与したものとみて、贈与した父母の子側の「特有財産」として処理することが多いですが、あくまで「夫婦二人」に贈与されたものとみれば、これもまた均等に分けることになります。

不動産の財産分与は、一度専門家にご相談を

財産分与をきちんとしないまま離婚してしまったがゆえ、別れた妻が自宅に住んでいたり、共有の不動産が離婚以来何年もそのまま…という、ご相談が後を絶ちません。不動産に関する財産分与は、早いうちに一度専門家にご相談ください。

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 *この記事は2019年9月の記事を再構成しています

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