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【人に聞けない相続】第6回 親子間で不動産売買時の注意点

【人に聞けない相続】第6回 親子間で不動産売買時の注意点

2019.11.30

すぐにできる相続税対策として考える方も多いと思いますが、親子間で売買価格が低すぎると贈与税がかかることも…。親子間で不動産を時価の「2割減」よりも 低い価額で売買すると贈与税がかかる場合があります。

「低廉譲渡」は親子間の 不動産売買でよく行われる

一般的には、第三者間では世間の相場より著しく安い価格で土地売買が行われるケースはほとんどありません。一方、親族間、特に親子の間では、不動産の低廉譲渡が行われることがよくあります。子どもは財産を安く取得でき、親は不動産を売却した譲渡所得にかかる税金を軽減できるからです。税負担が減るからといって、親子間では時価よりも著しく低い価格で売買するといいのかというと、そうではありません。時価と売却価格との差額について、贈与されたとみなされ、子どもに贈与税がかかるのです

「売買」の形式をとっていても「贈与」とみなされることも

例えば、父親が時価4,000万円 (取得価格1,000万円)の土地を長男に1,500万円で売ったとしましょう。売買契約書を作成し、所有権移転登記の登記原因も「売買」としたとします。このように、贈与としての具体的な形式をとっていなくても、低廉譲渡として、時価との差額2,500万円が贈与とみなされるのです。長男は本来ならば土地を取得するのに4,000万円かかるところを1,500万円で済み、その分経済的利益が生じているからです。
この場合、父親は不動産譲渡で得た所得1,500万円に対して所得税が課税されます。長男は(2,500万円-基礎控除110万円)×税率45%-控除額265万円=810万 5,000円の贈与税を支払わなければいけません。

「低廉譲渡」とみなされる 明確な基準はない

では、親子間や兄弟姉妹間といった特殊関係の個人間で土地を売買する場合、時価よりもどれくらい低い価格で土地を売買したら、 低廉譲渡とみなされるのでしょう。 これについては、明確な判断基準がありません。ただし、時価(通常の取引価格)の2割減程度が許容される限度という考え方があります。これは、実勢価格(公示価格)と相続税評価額(路線価)の乖離が約2割程度であるからという説もあります。

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